De Nederlandsche Bank (hierna: DNB) is al een tijdje aan het broeden op de woningmarkt, en dan met name op de volgens DNB bestaande ongefundeerde verschillen daarop tussen kopers en huurders. Onlangs kwam DNB met een analyse waarin een aantal elementen zijn opgenomen die de woningmarkt los moeten trekken en die ongefundeerde verschillen moet verkleinen.
Natuurlijk moet er veel meer gebouwd worden. Maar DNB ziet ook dat bij toenemende bouwactiviteit de bestedingsruimte van potentiële kopers nog steeds bepalend zal zijn voor de prijsvorming. DNB bepleit dan ook maatregelen die de bestedingsruimte beperken, in ieder geval niet vergroten. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters is zo’n maatregel; iedereen (behalve op het ministerie van Financiën) ziet dat de extra bestedingsruimte zal worden gebruikt om een hoger bod te doen. Starters betalen dus gewoon meer voor hun huis.
Ook wil DNB de zogenaamde jubelton afschaffen. Dat is een onbelaste schenking die gebruikt kan worden voor het kopen van een huis of het aflossen van een hypotheek. Veel ouders hebben deze schenking gebruikt om hun kinderen een huis te kunnen laten kopen.
De klapper is dat DNB wil dat de eigen woning fiscaal van box 1 naar box 3 zal verhuizen. De aftrek van hypotheekrente in box 1 komt dan te vervallen en het vermogen dat in de eigen woning besloten zit wordt dan in box 3 als vermogen belast. Volgens DNB’s analyse levert dit beperkte koopkrachteffecten op, mits de hogere opbrengsten worden teruggesluisd. Uiteraard laten ze het laatste woord hierover aan de politiek.
Wat zijn nu de gevolgen van deze fiscale verhuizing? De aftrek van hypotheekrente vervalt. Nu wordt deze aftrek al afgebouwd, maar het zal toch voor iedereen met een lopende hypotheek een naar gevoel geven dat de bruto rentelast nu ook de netto rentelast wordt. Dat zal iedere maand in de portemonnee worden gevoeld.
Het eigenwoning forfait verdwijnt dan ook, dat is de bijtelling voor de eigen woning. Daarvoor komt een box 3 heffing over de waarde van de eigen woning voor terug. Hoe dit precies vorm zal krijgen is nog onbekend, wellicht wordt hier iets gedaan met een ingroei- of permanente vrijstelling. De bedoeling is wel dat dit de huidige eigenwoning bezitter geld gaat kosten. Ook een eventuele terugsluis van de hogere belastingopbrengsten is nog niet uitgewerkt.
De verhuizing naar box 3 zal ook worden beïnvloed door de komende veranderingen in box 3. Er zijn inmiddels een aantal uitspraken waarin de rechter oordeelt dat de huidige box 3 heffing niet houdbaar is, met name voor spaargeld dat niets meer oplevert. De rechter legt in die uitspraken het initiatief bij de wetgever om de wet op dat punt te veranderen. De eigen woning is natuurlijk ook zo’n vermogensbestanddeel dat niets oplevert (in financiële zin dan, uiteraard hopelijk wel woongenot) en dan zou volgens de uitspraken ook hier een box 3 heffing niet houdbaar zijn.
Maar als er ‘out of the box’ gaat worden gedacht dan kan er eventueel ook nog een belasting op de waardestijging van de eigen woning komen, alles ligt dan open. En dit kan in de huidige formatie zomaar in enige vorm op tafel komen. De timing van de publicatie van DNB is vast niet geheel toevallig.
Of deze maatregelen de gewenste effecten zullen hebben valt te bezien, de onzekerheid die dit oproept wordt meteen gevoeld. Het is aan de politiek om die onzekerheid snel weer weg te nemen. We weten helaas dat de politieke risico’s bij zo’n grote verandering ook groot zijn. Bij de formatie kan er bijna naar willekeur worden geshopt uit de voorstellen. De uiteindelijke vormgeving van een dergelijke
verandering, zo die al plaats zal vinden, zal dus altijd aan de politiek zijn. Wij kunnen op dit moment slechts duiden wat de voorstellen die er liggen mogelijkerwijs voor u kunnen betekenen.
